宣城化工廠評估，磚廠拆遷評估，停產(chǎn)停業(yè)損失評估 

 隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠由于政策、地理位置的關(guān)系需要拆遷，由此產(chǎn)生企業(yè)拆遷損失的評估項目也不斷增加。那么企業(yè)在拆遷過程中有哪些注意事項？


(一)拆遷準(zhǔn)備階段：


⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉(zhuǎn)移


⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機會


⑶由于工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應(yīng)商的價格談判中處于不利地位


⑷由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理


(5)工廠新址建設(shè)的一系列費用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。


(二)拆遷階段：


在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括：


⑴生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費用：


a 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求 b、生產(chǎn)設(shè)備、運輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計提的折舊費用 c 、管理費用 d 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點的日常開支(房租費等)。


(2)財務(wù)費用：


因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線上升，可能達(dá)到峰值。


(三)拆遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段：


在這一階段，設(shè)備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復(fù)客戶對企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復(fù)原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移員工的情緒也逐步穩(wěn)定最后使工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。


從法律角度應(yīng)當(dāng)注意的問題。


1、評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經(jīng)驗來看，自行選定的評估機構(gòu)同政府私自選點的機構(gòu)評估結(jié)果最多的相差一倍還多。


2、停產(chǎn)停業(yè)損失補償。這一項在整個企業(yè)拆遷補償結(jié)果中占有相當(dāng)大的比重，一般按照經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。


3、評估漏項。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的abcd四項。


4、什么時候評估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。


大部分廠房在拆遷評估的時候都不太重視，結(jié)果最終造成一定的損失，對廠房或企業(yè)帶來的危害也比較多。


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